Многие люди получают наследство от ближайших родственников и не только. Полученное имущество можно продать. Поэтому именно этот материал посвятим такой теме, как продажа квартиры, полученной по наследству.
Помимо, собственно, юридических тонкостей, для наследников важным является вопрос с налогами. Ведь если избавиться от недвижимости сразу после регистрации права собственности, придется заплатить немалую сумму НДФЛ. В народе именуемого, как подоходный налог.
Чтобы в будущем не было проблем, рассмотрим тонкости отчуждения полученной недвижимости: от оформления договора с покупателем до уплаты налогов. Не забудем предоставить и некоторые практические рекомендации.
Когда можно продать унаследованную квартиру
Одной из предпосылок получения права собственности является наследство. При этом неважно, кто будет выступать в роли наследников: законодательство не ограничивает права с привязкой к возрасту человека, его гражданству или социальному статусу.
Поэтому продажа наследственного имущества разрешена после того, как гражданин полностью вступит в свои права. Другое дело, что особенности совершения сделки могут зависеть и от воли других наследников.
Теоретически продать квартиру имеется возможность сразу после окончания всех процедур оформления наследства и придания силы праву собственности за новым владельцем недвижимости. Вместе с тем существуют варианты.
Если в наследство досталась только доля в квартире, то при продаже ее посторонним лицам следует соблюсти все процедуры, о которых мы расскажем ниже.
Когда в качестве собственника выступает несовершеннолетний, соблюдается определенная процедура, включая согласование от органа опеки, предоставление гарантий на новое жилье для ребенка.
Обладая квартирой менее трех лет, потребуется уплатить налог от продажи (ст. 217.1 НК РФ). Его сумма определяется исходя как из договорной цены, так и с учетом сформированной кадастровой стоимости жилья.
Вывод существует один: отчуждение квартиры, доставшейся в наследство, возможно в любой период после регистрации собственности. Однако на первый план выходят вопросы с НДФЛ.
Оформление сделки после вступления в наследство
Остановимся поподробнее на тех моментах, которые следует учесть, планируя операцию по продаже наследственной квартиры.
Отчуждение унаследованного недвижимого имущества возможно, когда улажены все формальности с нотариусом в части документального оформления наследства.
Основные правила и процедуры
В первую очередь наследник должен получить у нотариуса свидетельство, подтверждающее вступление в свои права. За него придется внести определенную госпошлину.
После того, как упомянутый документ будет на руках, наследнику обязательно следует зарегистрировать за собой право собственности. Сделать это можно через любое отделение Росреестра или же МФЦ.
Дальше уже время приходит заняться поиском покупателя. Собственники это делают удобным для себя способом: по объявлениям, через знакомых, агентства недвижимости или интернет.
Как посчитать срок владения
Чтобы не платить налог от продажи квартиры, полученной по наследству, она должна принадлежать гражданину не менее 3 лет. Это время отсчитывается от даты открытия наследства.
Ею считается день смерти наследодателя, указанный в свидетельстве ЗАГСа или решении суда (если человека объявили умершим в судебном порядке).
Например, если гражданин умер 1 декабря 2014 года, то трехлетний срок владения истечет для наследника 1 декабря 2017 года.
Большинство граждан полагают, что для целей налогообложения срок владения имуществом исчисляется с момента регистрации прав на него. На самом деле это неверно.
Какие документы могут потребоваться
При продаже квартиры, доставшейся по наследству, всегда будут изучены специалистом регистратором, который оформляет сделку следующие документы:
- Удостоверение личности продавца.
- Свидетельство в подтверждение вступления в наследство.
- Техническая и кадастровая документация на квартиру.
- Выписка по реестру прав.
- Документы из домовой книги или от управляющей компании.
Для заключения договора, связанного с куплей – продажей, могут потребоваться и иные документы. Например договор залога, если квартира продается в ипотеку.
Нюансы составления договора купли-продажи
В нем должны содержаться условия относительно предмета соглашения (описывается адрес квартиры, ее площадь, другие параметры). Обязательно следует сослаться на то, что недвижимость, которая продается, досталась по наследству со ссылкой на данные соответствующего свидетельства.
Сделать такую оговорку необходимо во избежание претензий второго супруга. Известно, что наследство относится к личной собственности. Оно не подлежит разделу в случае развода. На распоряжение таким и имуществом не требуется нотариальное согласие от другого члена семьи.
Нужно предусмотреть порядок расчетов, состав документации, передаваемой покупателю, процедуру освобождения квартиры. Кроме того, оформляется передаточный акт.
Примерный образец договора купли-продажи квартиры, полученной по наследству, можно скачать на нашем сайте. Документы составляются в 3 экземплярах. Один из них понадобится при регистрации прав в пользу покупателя.
Регистрация в Росреестре
Покупатель вместе с продавцом должны совместно совершить действия по переходу прав на имущество. Четких сроков для этого законодательство не отводит. Стороны должны обратиться в любое отделение Росреестра с совместным заявлением и личными паспортами.
А также понадобятся:
- свидетельство о праве на наследство;
- техническая документация на квартиру;
- соглашение по купле – продаже и передаточный акт (в оригиналах).
Если обращаться напрямую в Росреестр, перерегистрация прав проходит за 5 дней. Но если договор между продавцом и покупателем заверил нотариус, то весь процесс занимает максимум 3 дня.
Госпошлина
За переоформление прав собственности взимается 2 тысячи рублей. Судя по всему, такие расценки останутся и на будущее. Причем платеж нужно обязательно внести при подаче всех документов.
Квитанция по госпошлине подтверждает факт оплаты, даже несмотря на то, что поступление средств отслеживается в автоматическом режиме.
Когда деньги не поступают, сделка приостанавливается и если вопрос не решится, поданные документы возвращаются заявителю без их рассмотрения.
Если квартиру продает пенсионер
Продажа квартиры, полученной по наследству пенсионером, никак не влияет на налогообложение доходов в зависимости от теперешнего социального статуса гражданина.
Поэтому, если пенсионер владел доставшейся по наследству недвижимостью менее трех лет, налог с доходов ему придется заплатить на общих основаниях.
Каких-либо налоговых послаблений именно для пенсионеров, вне зависимости от их типа, действующее законодательство не предусматривает.
Однако не следует забывать о возможности применения налогового вычета. Расскажем мы о нем чуть дальше в нашем материале.
Налогообложение
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Льготы по НДФЛ
Когда наследник владел квартирой больше трех лет, при ее продаже он ничего не платит. Мы неоднократно об этом говорили. Однако есть и другие варианты, если совсем не избежать налога, то можно существенно минимизировать его сумму.
Как не уплачивать законно
Есть две наиболее распространенные схемы как уменьшить налогообложение в том случае, когда необходимо продать квартиру до истечения отведенного законодательством трехлетнего срока.
Первый вариант состоит в использовании налогового вычета. Вполне возможно, что даже с поправкой на кадастровую стоимость база налогообложения станет отрицательной.
Снизить налог можно при приобретении в том же году новой квартиры взамен проданной. Дело в том, что при покупке жилья имеется свой налоговый вычет. В результате две операции с точки зрения налогов идут в зачет.
Особенности сделок с наследственным имуществом
С продажей квартиры, доставшейся по наследству, может быть не все так просто. Ведь у нее может быть несколько совладельцев (других наследников). Имеет значение и возраст получателя имущества, его гражданство.
Продажа доли
Процедура, по которой совершается продажа доли квартиры, полученной по наследству, зависит от того, кто будет выступать в роли покупателя. Если сделка совершается с посторонним человеком, то другие прямые наследники, как совладельцы, имеют на долю преимущественное право.
Для этого продавец обязан письменно известить их о намерении осуществить отчуждение своей доли. И если в месячный срок никто из сособственников не захочет ее приобрести, сделка может быть осуществлена.
При этом отказ купить часть квартиры желательно засвидетельствован у нотариуса.
При продаже доли любому из других собственников описанных выше формальностей не требуется. Однако в любом случае соглашение по отчуждению, также удостоверяется нотариусом.
Если наследник – несовершеннолетний
При наследовании доли в приватизированной квартире или всего имущества несовершеннолетними, все юридически значимые действия совершают родители или опекуны. После оформления, у них есть возможность совершить сделку купли-продажи в интересах ребенка.
Однако перед этим следует заручиться письменным согласием от органа опеки. Оно выдается в том случае, если несовершеннолетнему будет предоставлена равноценная жилая площадь.
Что же касается самого договора купли-продажи, его заверяют у нотариуса в обязательном порядке.
Наследник-нерезидент
Получить имущество в наследство в России могут и иностранные граждане. Для оформления всех процедур даже необязательно въезжать на территорию страны.
Достаточно выдать сформированную по установленной процедуре доверенность своему представителю (он же сможет общаться и с налоговыми органами).
При продаже полученной иностранцем квартиры есть свои особенности налогообложения:
- не действует минимальный трехлетний период владения недвижимостью;
- ставка НДФЛ составит не 13, а 30%.
Помимо этого нерезидент не вправе воспользоваться налоговым вычетом при отчуждении доставшейся квартиры.
Возможные сложности и риски
У каждой из сторон при покупке квартиры, доставшейся по наследству, теоретически есть риски, которые могут поставить сделку под сомнение или даже способствовать ее отмене.
Для покупателя
Одним из рисков будет наличие незаконных перепланировок. Ведь наследник, продававший квартиру, мог и не знать о них. Тогда покупателю придется оформлять все за свой счет или даже приводить квартиру в первоначальное состояние.
Наличие других собственников также может доставить покупателю определенные неудобства. Особенно это касается случаев, когда предметом продажи является не квартира целиком, а только доля в ней.
Бывает так, что при сделках мошенники используют поддельное свидетельство о праве на наследство квартиры. В таком случае покупателю рекомендуется заказать выписку из Единого реестра недвижимости для того, чтобы убедиться, кто является действительным собственником квартиры, которую планируется приобрести.
Покупателю может достаться квартира с обременениями (залогом, арестом). Это может произойти тогда, когда собственник заложил имущество в Ломбард. Поэтому желательно заранее взять выписку из реестра залогового имущества. Это можно сделать через любого нотариуса.
В квартире могут проживать арендаторы, и смена собственника не повлечет за собой прекращение взаимоотношений. Следовательно, придется заняться расторжением договора найма.
Для продавца
Риски есть в том случае, когда квартира досталась по завещанию. Не исключено, что кто-то из обделенных наследников может попытаться его оспорить.
Если это произойдет, сделка купли-продажи квартиры после смерти матери может быть признана недействительной. Как следствие, покупателю придется возвращать продавцу деньги по решению суда.
Нельзя исключать и то, что по каким-то причинам за наследником не зарегистрируют право собственности в Росреестре. Тогда сделку по купле-продаже квартиры завершить не удастся.
Рекомендации по купле-продаже наследственного жилья
Чтобы сделка имела юридическую чистоту, следует тщательно подготовиться к ее совершению. В частности, у продавца должны быть все требуемые документы по квартире. Вот и другие рекомендации.
Советы продавцу
Необходимо не только получить свидетельство о полученном наследстве, но и провести регистрацию квартиры через Росреестр, МФЦ. По срокам это занимает примерно неделю.
С 2017 года свидетельства о праве собственности исключены из оборота. Наследнику будет выдана на руки выписка в подтверждение того, что он является полноправным хозяином квартиры.
В некоторых случаях имеет смысл заказать новый технический паспорт на квартиру. В него будет вписано имя текущего собственника, а также видно, есть ли какие-то изменения в техническом состоянии квартиры.
Советы покупателю
Перед подписанием договора желательно осмотреть предлагаемое жилое помещение. При визуальных недостатках (плохой ремонт, неудовлетворительное состояние коммуникаций), есть смысл поторговаться в цене.
Нужно убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу. Перед подписанием договора нужно не полениться проверить документы по наследству и личный паспорт владельца недвижимости.
Имеет смысл сделать оговорку о том, что окончательный расчет будет произведен после перерегистрации недвижимого имущества на имя покупателя.
Таким способом к минимуму сведены риски того, что наследник откажется продавать квартиру или возникнут какие-либо дополнительные препятствия.
Заключение
Если на квартиру оформлено наследство, она считается полноправным объектом собственности. Ее разрешено продать, поменять, подарить, распоряжаться другим способом. Нужно учесть некоторые особенности отчуждения унаследованной квартиры.
Они касаются личности наследника, а также моментов, связанных с налогообложением. В случае с иностранцами существуют свои нюансы.
Все тонкости планируемой сделки желательно обсудить с юристом. Он же поможет составить необходимые документы.
Автор: Олег Владимирович Росляков, источник naslednik.info.
