Интересная тема, которую затронем в этой публикации – расторжение договора ренты с пожизненным содержанием. Ведь многие граждане соглашаются помогать пожилым людям, содержать финансово в обмен на получение в собственность их квартиры, дома с земельным участком (ст. ст. 538, 601 ГК РФ).
Как следствие, важно изначально взять в расчет возможные риски. Один из них – досрочное аннулирование принятых обязательств. Но для этого должны наступить предусмотренные законом или договором основания.
Ниже комплексно рассматриваются все детали, связанные с прекращением действия договоренностей. Картину дополнят материалы из судебной практики, а также финальные полезные рекомендации.
Можно ли расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием
Рассматриваемое соглашение в 2024 году допускается расторгнуть как добровольно, так и в судебном порядке. Общие условия для этого приведены в ст. 450 Гражданского кодекса (ГК РФ), а также в соответствующих положениях Главы 33.
Механизм зависит от разновидности сделки. Это может быть как постоянная рента, так и договор пожизненного содержания. В последнем случае инициатива практически всегда исходит от получателя обеспечения. Главная причина – серьезное нарушение условий договора.
При расторжении обязательно наступают юридические последствия. Дело в том, что в силу ст. 601 ГК РФ пожизненное содержание предполагает переход права собственности к плательщику ренты. И если соглашение утрачивает силу, имеет место обратное переоформление недвижимости.
По соглашению сторон
Это самый простой вариант решить спор мирно. Стороны составляют общий документ, который затем удостоверяется у нотариуса.
В тексте прописывается порядок урегулирования взаимных обязательств. В частности, допускается указать, что плательщик ренты возвращает доставшееся имущество. В свою очередь получатель платежей возвращает все полученные деньги.
Соглашение допускается заключить на любой стадии исполнения договора. Соблюдения каких-либо предварительных формальностей для этого не требуется.
В одностороннем порядке
Согласно ст. 450.1 ГК РФ такая возможность закрепляется исключительно Гражданским кодексом и актами законодательства. Тогда заинтересованная сторона направляет оппоненту соответствующее уведомление. С его получением договор прекращает свое действие.
Но в случае с рентой возможность окончания взаимоотношений по односторонней схеме не предусмотрено. В этой ситуации существует следующий порядок урегулирования разногласий.
Субъект, настаивающий на расторжении договоренностей, посылает контрагенту предложение об этом. В нем обычно указывается и срок для ответа. Иначе по умолчанию на него отводится месяц. Если компромисс не достигнут, окончательную точку в споре ставят органы правосудия.
По инициативе плательщика
В первую очередь принимаются во внимание положения статьи 451 ГК РФ. В ней речь идет о прекращении отношений по причине существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при подписании соглашения. Здесь тот, кто настаивает на прекращении взаимоотношений, должен доказать, что если новые обстоятельства имелись изначально, договор не был бы заключен на текущих условиях.
В качестве наглядного примера стоит привести неплатежеспособность плательщика. Потеря работы, тяжелая болезнь – вот немногие из объективных причин.
Расторгнуть соглашение постоянной ренты есть возможность посредством ее выкупа на условиях, предусмотренных договором. В силу ст. 592 ГК РФ требуется предварительное уведомление получателя о намерениях не позднее, чем за 3 месяца. Когда недвижимость предоставлялась в собственность бесплатно в сумму выкупа входит ее текущая рыночная стоимость.
Внимание! В случае с пожизненной рентой случайная гибель или повреждения имущества не является основанием для прекращения платежей. Это правило закреплено в ст. 600 ГК РФ. Уменьшить риски способно оформление страховки.
По инициативе получателя ренты
Главное основание прописано в ст. 599 ГК РФ и привязано оно к существенным нарушениям обязательств со стороны плательщика ренты. Самыми распространенными из них является отсутствие денежных поступлений в течение нескольких месяцев, игнорирование обязанностей по уходу, уплате коммунальных платежей.
Тогда у получателя материального обеспечения имеется выбор. В частности, он вправе потребовать выкупа ренты на условиях, предусмотренных соглашением. Другим вариантом будет его расторжение с компенсацией всех нанесенных убытков.
Отдельные правила предусмотрены на случай, если речь идет о жилой недвижимости, переданной в собственность бесплатно. Здесь получатель наделен правами настаивать на передаче имущества назад. При этом его стоимость засчитывается в счет выкупной цены.
Если спор доходит до суда, зачастую плательщики соглашаются с выдвинутыми требованиями. Тогда судебный акт выносится с поправкой на признание иска. В качестве одного из примеров стоит привести решение Белокалитвинского городского суда Ростовской области по делу № 2-1644/2020.
Наследниками после смерти рентополучателя
Согласно ст. 605 ГК РФ обязательства, связанные с пожизненным содержанием, прекращаются со смертью получателя иждивения. В связи с этим наследники не вправе настаивать на расторжении соглашения. Но можно ли оспорить договор ренты иным путем?
Единственный способ – подача иска о признании сделки недействительной. Однако вероятность положительного решения незначительна. Ведь документ заверяет нотариус, предварительно проверяя дееспособность сторон, другие важные детали. Параллельно проводится контроль за соответствием текста нормам закона.
Случается так, что получатель ренты умирает после обращения в суд с иском о расторжении договора, но до вынесения решения по существу конфликта. Тогда наследники вправе вступить в процесс в статусе правопреемников на стороне истца. Об этом речь идет в определении Верховного Суда РФ от 22.08.2017 г. по делу № 18-КГ17-107.
Кассационная инстанция отметила, что не входят в состав наследства обязательства по договору ренты, поскольку неразрывно связаны с личностью их получателя. В то же время требование о расторжении соглашения имеет имущественный характер и допускает процессуальное правопреемство.
В судебном порядке
Перед тем, как подать иск о расторжении договора ренты, его инициатор согласно ст. 452 ГК РФ обязан направить оппоненту извещение о своем стремлении окончить взаимоотношения.
В данном документе обозначается срок для ответа. При отсутствии указаний на него за основу берется 30 дней. Только после истечения соответствующего временного промежутка возникает право на обращение в суд.
Когда требования не касаются возврата собственности, заявление адресуется в районный суд по месту проживания ответчика. В противном случае спор рассматривается по территории нахождения недвижимости.
Перечень приложений:
- копия договора ренты;
- подтверждение совершенных платежей;
- доказательства нарушения второй стороной своих обязательств;
- расчет взыскиваемой суммы, если о ней возник вопрос;
- сведения о досудебном урегулировании спора.
Список может дополняться в зависимости от конкретной ситуации. Истец вправе приобщить к иску любые материалы, имеющие отношение к делу.
Обязательны также почтовая квитанция об отправке копии заявления второй стороне и документ, подтверждающий внесение госпошлины. Ее размер составляет 300 рублей.
Что говорит судебная практика
Рассматривая дела о расторжении договора ренты, суды в большинстве случаев встают на сторону истцов. Самым распространенным основанием служит отсутствие обещанного содержания. Причем, сказанное касается не только внесения периодических платежей, но и несение обязанностей по уходу за гражданином.
Существуют примеры, когда оспорить ренту пытаются наследники бывшего владельца жилья. Однако их иски, как правило, остаются без удовлетворения.
Обращается внимание не только на регулярность отчислений, но и на их сумму. И если она меньше законодательно установленного минимума, договор также расторгается. В качестве иллюстрации ниже приводится несколько решений, принятых в разные годы.
Ответственность наследников плательщика ренты
Гражданин заключил со своей дочерью договор пожизненной ренты с иждивением в обмен на передачу в собственность жилого дома и земельного участка. После смерти женщины в права вступили ее наследники.
Они не занимались содержанием мужчины, не помогали ему в приготовлении пищи, не уплачивали коммунальные платежи. Это обстоятельство и стало поводом для обращения в суд с иском о расторжении договора и применении соответствующих последствий.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 24.09.2020 г. по делу № 2-1715/2020 требования удовлетворены. Одновременно прекращены права ответчиков на спорное имущество.
Признание договора пожизненного содержания с иждивением незаключенным
Наследники получателя ренты подали иск к гражданке о признании договора пожизненного содержания незаключенным, аннулировании записи о регистрации права собственности и включении квартиры в состав наследственной массы.
Требования мотивированы тем, что переоформление права собственности произошло уже после смерти наследодателя. Кроме того, ответчица фактически не вступила во владение недвижимостью и не вносила квартплату.
Перовский районный суд столицы своим решением от 25.04.2018 г. по делу № 2-2198/2018, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда иск поддержал. Однако Верховный Суд РФ определением от 26.11.2019 г. по делу № 5-КГ19-196 кассационную жалобу женщины удовлетворил с направлением материалов в первую инстанцию.
Коллегия судей отметила, что умершая дала ответчице доверенность на регистрацию перехода прав по имуществу. Заявление подано в Росреестр до момента кончины наследодателя. Поэтому факт смерти не является препятствием для осуществления требуемых юридических действий.
Кроме того, сделан акцент на том, что к договору ренты с бесплатной передачей имущества применяются правила ГК РФ в отношении дарения. Переход прав на спорную квартиру осуществлен посредством вручения правоустанавливающих документов. Отсутствие же действий по содержанию имущества не служит основанием для признания договора незаключенным.
Дело повторно рассмотрел Перовский районный суд Москвы. Решением от 03.02.2020 г. по делу № 2-366/20 в иске отказано. Апелляция оставила его без изменений.
Уплата платежей в меньшем размере, чем положено законодательством
Гражданка обратилась в суд с иском к общественной организации о расторжении договора пожизненного содержания. Требования основывались на том, что ответчик не вносит оговоренную соглашением ренту. Одновременно поступило и встречное исковое заявление об обязании принимать платежи на условиях, прописанных в договоре.
Решением Ворошиловского районного суда Волгограда от 01.12.2014 г. и определением Волгоградского областного суда от 13.03.2015 г. в удовлетворении обоих исков отказано. Тогда со стороны женщины подана кассационная жалоба в Верховный Суд РФ. Определением от 22.06.2016 г. по делу № 6-КГ16-1 изложенные в ней доводы поддержаны.
Отмечено, что прописанный в договоре размер ежемесячных платежей отличался от двукратной величины прожиточного минимума, установленного в регионе. Это является нарушением п. 2 ст. 602 ГК РФ.
Материалы переданы на новое рассмотрения в апелляционную инстанцию. Определением Волгоградского областного суда от 27.06.2016 г. по делу № 33-5392/2016 первоначальный иск удовлетворен.
Когда нарушение обязательств не доказано
Гражданка предъявила исковое заявление к оппонентке о расторжении договора пожизненного содержания. Требования основывались на том, что истец не получала согласованное денежное обеспечение в сумме 22 730 рублей.
Предварительно ответчику направлялось предложение прекратить взаимоотношения. Оно было принято с условием выплаты компенсации затрат в сумме 432 тысячи рублей. Однако истец на это не согласилась.
В ходе рассмотрения дела Щелковский городской суд Московской области установил, что обязанности выполнялись ответчиком в форме оплаты коммунальных платежей, представительства интересов в различных инстанциях, оплаты ритуальных услуг по погребению супруга истца.
Поэтому сделан вывод о том, что обязательства выполнялись в полном объеме не деньгами, а в натуре. В результате решением от 07.07.2020 г. по делу № 2-335/2020 в иске отказано.
Последствия расторжения договора пожизненной ренты
Их имеется несколько. Прежде всего, недвижимость возвращается ее бывшему владельцу. Соответственно в Росреестре погашается запись о закреплении прав за плательщиком ренты.
В случае если передача квартиры, дома в собственность осуществлялась на платной основе (не путать с рентными платежами), внесенные деньги подлежат возврату.
Договор пожизненного содержания означает наличие обременения по имуществу. Оно снимается на основании решения суда о расторжении договора или обоюдного соглашения сторон. Потребуется также и заявление в Росреестр.
Заключительные рекомендации
Когда оформлен договор ренты на квартиру, обе стороны стремятся иметь гарантии соблюдения своих интересов. Для этого условия договора формулируются максимально подробно для избежания двусмысленных толкований.
Но многое зависит от поведения участников на стадии исполнения соглашения. Нельзя исключить и случаев проявления мошенничества. А раз так, то уместно взять на вооружение несколько подсказок.
Полезные советы:
- Плательщик ренты должен хранить все квитанции не только по внесению денежных средств, но и в отношении оплаты товаров и услуг.
- Если деньги передаются наличными, целесообразно получать расписки.
- Перед подписанием договора нужно изучить правоустанавливающие документы на предмет принадлежности квартиры. Если собственников несколько, появляются дополнительные сложности.
- Когда содержание предоставляется путем покупки товаров, заранее согласовывается их список.
- При поступлении требования аннулировать сделку в ряде случаев имеет смысл высказать встречные пожелания.
С самого начала необходимо осознать последствия прекращения взаимоотношений. Во многих случаях плательщики идут на это добровольно вследствие недостаточных финансовых возможностей.
Автор: Олег Владимирович Росляков, источник naslednik.info.
